Courtier IOBSP · ORIAS n° 23000854 · Régulé ACPR

Guide Rachat de crédit 14 min de lecture

Rachat de soulte : guide complet 2026 (calcul, frais, financement)

Le rachat de soulte désigne l'opération par laquelle un co-indivisaire (souvent un ex-conjoint après divorce, un héritier après succession, ou un ex-partenaire pacsé) rachète la part de l'autre sur un bien immobilier détenu en commun. Trustiway, courtier IOBSP inscrit à l'ORIAS sous le n° 23000854, finance ces opérations via ses banques partenaires depuis 2018, dans le cadre fixé par le HCSF (taux d'endettement plafonné à 35 %, mai 2026).

Rédigé par Dominique LE CASTRAIN · Courtier IOBSP Relu par Dominique LE CASTRAIN · Président Mis à jour le 23 mai 2026

L'essentiel en 4 points

Le rachat de soulte permet à un co-indivisaire de devenir propriétaire unique d'un bien détenu en commun, contre versement d'une somme, la « soulte », à l'autre partie.

Son calcul repose sur trois variables : valeur vénale du bien, capital restant dû du crédit en cours, et quote-part de chacun (50/50 par défaut en indivision, hors régime matrimonial particulier).

Le financement passe le plus souvent par un nouveau prêt immobilier, éventuellement couplé à un rachat de crédit, pour permettre à celui qui reste de désolidariser l'autre du crédit initial et payer la soulte.

Les frais sont triples : émoluments du notaire pour l'acte liquidatif (~1,1 %), droits de partage (~1,1 %), frais bancaires du nouveau prêt (dossier + garantie + éventuelle IRA).

« Quand on se sépare, racheter la part de l'autre n'est pas qu'une question d'argent. C'est garder un toit, garder un cadre pour les enfants, garder une stabilité dans un moment où tout vacille. La soulte cristallise tout cela en un chiffre, et ce chiffre, beaucoup de couples le découvrent trop tard, après avoir signé chez le notaire. »

: Équipe Trustiway, mai 2026

Cadre juridique

Cadre réglementaire en vigueur

Le rachat de soulte s'inscrit dans un cadre juridique et réglementaire précis, articulé autour de quatre textes principaux :

Code civil (art. 815 à 815-18) : régit le droit de l'indivision, le partage et le calcul de la soulte entre co-indivisaires.
Code général des impôts (art. 746) : fixe le droit de partage applicable à l'acte liquidatif (1,1 % depuis le 1er janvier 2022). Attention : ce taux réduit de 1,1 % s'applique exclusivement aux couples mariés ou pacsés. Pour les concubins en union libre, le partage est assimilé à une licitation soumise aux droits d'enregistrement standards de 5,80 % dans la majorité des départements.
Code de la consommation (lois Scrivener/Lagarde), encadre le crédit immobilier utilisé pour financer la soulte (délai de réflexion, TEG, information pré-contractuelle).
Recommandation HCSF (janvier 2022) : plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets et la durée d'emprunt à 25 ans (27 ans avec différé). Norme toujours en vigueur en mai 2026.

Trustiway Finance, SASU inscrite à l'ORIAS sous le n° 23 000 854 en qualité de Courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), est placée sous le contrôle de l'ACPR (Banque de France). Elle intervient comme intermédiaire entre l'emprunteur et les établissements de crédit dans le cadre du financement des rachats de soulte.

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

: Article 815 du Code civil, Légifrance

Définition

Définition juridique de la soulte

En droit civil français, la soulte (du latin solvere, « payer ») désigne la somme d'argent qu'un co-indivisaire verse à un autre pour compenser l'inégalité de valeur entre les lots lors d'un partage. Elle s'applique à trois situations principales : le divorce, la succession et la dissolution d'un PACS ou d'une indivision entre concubins.

Le « rachat de soulte » est l'opération complète par laquelle celui qui souhaite conserver le bien commun (1) obtient un financement bancaire, (2) verse la soulte au(x) co-indivisaire(s) sortant(s) et (3) devient propriétaire unique du bien, avec éventuellement reprise du crédit en cours à son seul nom.

Juridiquement, le rachat de soulte se traduit par un acte de partage (ou « état liquidatif ») rédigé et authentifié par un notaire. Cet acte est obligatoirement publié au service de la publicité foncière.

Situations concernées

Quand un rachat de soulte est-il nécessaire ?

Le rachat de soulte intervient chaque fois que des co-indivisaires souhaitent sortir de l'indivision sans vendre le bien. Trois situations couvrent plus de 95 % des cas rencontrés par les courtiers IOBSP.

Divorce

Situation la plus fréquente. L'INSEE recense environ 125 000 divorces par an en France. Lorsqu'un des ex-conjoints souhaite garder le logement familial, il doit racheter la part de l'autre via un acte de partage.

Succession

Au décès d'un propriétaire, le bien entre en indivision successorale entre les héritiers. L'un d'eux peut racheter la part des autres pour conserver le bien, ce qui nécessite un acte de partage et souvent un financement.

PACS / Concubinage

Les partenaires pacsés ou concubins qui achètent en indivision se trouvent dans la même situation lors d'une séparation. La dissolution du PACS ou la rupture du concubinage impose un partage si l'un souhaite garder le bien.

Formule de calcul

Comment calcule-t-on une soulte ?

La formule de base est simple. Elle repose sur trois variables : la valeur vénale actuelle du bien, le capital restant dû (CRD) sur le crédit immobilier en cours, et la quote-part de chaque co-indivisaire.

Formule standard (indivision 50/50)

Soulte = (Valeur vénale − CRD) ÷ 2

CRD = Capital restant dû du crédit en cours

Exemple chiffré

Valeur vénale du bien	320 000 €
Capital restant dû (CRD)	− 140 000 €
Actif net à partager	180 000 €
Soulte (50/50)	90 000 €

L'emprunteur qui rachète devra financer : soulte (90 000 €) + CRD repris (140 000 €) = 230 000 € de nouveau prêt, hors frais.

Variations selon le régime matrimonial : en communauté réduite aux acquêts (régime légal), le partage est par défaut 50/50. En séparation de biens, les quotes-parts dépendent de la contribution de chacun documentée dans l'acte d'achat. En participation aux acquêts, une créance de participation peut modifier le calcul.

Le notaire recalcule les droits réels de chacun en intégrant les récompenses (sommes dues par la communauté ou à la communauté) et les créances entre époux. Le calcul final peut donc s'écarter significativement du 50/50 théorique.

Estimation rapide de votre soulte et de votre capacité d'emprunt ?

Nos courtiers IOBSP vous répondent en moins de 24 h.

Simuler mon rachat de soulte

Budget prévisionnel

Les 3 postes de frais : notaire, fiscal, bancaire

Le coût d'un rachat de soulte se décompose en trois postes distincts. Ensemble, ils représentent environ 7 à 8 % du montant de la soulte (et non de la valeur totale du bien).

Émoluments notaire

Émoluments proportionnels du notaire pour la rédaction de l'acte liquidatif, calculés sur la valeur du bien selon un barème dégressif.

~1,1 %

de la valeur du bien

Droit de partage

Droit fiscal perçu par l'administration (art. 746 CGI). Taux réduit à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022 (contre 2,5 % auparavant).

1,1 %

de l'actif net partagé

Frais bancaires

Frais de dossier du nouveau prêt, garantie (hypothèque ou organisme de caution), et éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA) plafonnées par l'art. R.313-25.

Variable

IRA plafonnée à 6 mois d'intérêts ou 3 % du CRD

Solutions de financement

Comment financer un rachat de soulte

Le financement d'un rachat de soulte emprunte trois schémas possibles, selon la situation de l'emprunteur et la complexité du dossier.

1. Nouveau prêt immobilier dédié

Schéma le plus courant. L'emprunteur souscrit un nouveau prêt couvrant la soulte + le capital restant dû à reprendre. Le crédit en cours est soldé par remboursement anticipé. Cette solution est adaptée lorsque le CRD est faible ou que l'emprunteur dispose de revenus suffisants pour supporter la mensualité.

2. Rachat de crédit avec intégration de la soulte

Si l'emprunteur a d'autres crédits en cours (consommation, automobile), un rachat de crédit global peut regrouper tous les encours + la soulte en une seule mensualité. Cette solution allonge la durée mais réduit le taux d'endettement sous la barre des 35 % HCSF, particulièrement indiqué pour les profils multi-crédits.

3. Prêt hypothécaire ou viager hypothécaire

Pour les profils seniors ou les dossiers atypiques, un prêt hypothécaire adossé à la valeur du bien (après rachat complet) peut constituer une alternative. Le bien sert de garantie directe. Cette solution reste marginale et concerne moins de 5 % des dossiers.

Le rôle du courtier IOBSP : Un courtier inscrit à l'ORIAS met en concurrence les offres de financement auprès de ses banques partenaires. Il négocie le taux, les frais de dossier, la garantie et les conditions de désolidarisation. Sur un rachat de soulte, l'écart entre la meilleure et la pire offre bancaire peut atteindre 0,40 point de taux, soit plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Co-emprunteur

Désolidarisation du crédit initial

La désolidarisation est le point le plus critique d'un rachat de soulte. Tant qu'elle n'est pas effective, l'ex-conjoint sortant reste co-emprunteur solidaire, c'est-à-dire que la banque peut lui réclamer la totalité des échéances impayées.

Deux mécanismes existent :

Avenant au prêt en cours : La banque accepte de retirer un co-emprunteur du contrat de prêt existant, à condition que l'emprunteur restant soit suffisamment solvable seul. La banque n'a aucune obligation d'accepter.
Rachat de crédit global : Un nouveau prêt auprès d'une autre banque solde le crédit initial et désolidarise de fait l'ex-co-emprunteur. C'est la solution la plus sûre lorsque la banque d'origine refuse l'avenant.

En pratique, lorsque la solvabilité monorevenu est jugée insuffisante par la banque d'origine, le rachat de crédit auprès d'un autre établissement est souvent le seul chemin. Un courtier IOBSP facilite cette recherche en sollicitant son réseau de partenaires bancaires.

Résolution des litiges

Que faire en cas de désaccord sur le montant

Le désaccord porte le plus souvent sur la valeur vénale du bien. L'un estime le bien trop haut (pour toucher une soulte plus élevée), l'autre trop bas (pour payer moins). Trois leviers permettent de débloquer la situation :

Expert immobilier indépendant : Les parties mandatent un expert agréé (ou chacune le sien) pour produire une estimation contradictoire. Coût : 500 à 1 500 € selon la complexité du bien.
Médiation notariale : Le notaire en charge de l'état liquidatif propose un prix médian et tente une conciliation. Si les parties se mettent d'accord, l'acte de partage est rédigé sur cette base.
Juge aux affaires familiales (JAF) : En dernier recours, le JAF peut ordonner une expertise judiciaire et trancher la valeur du bien. Le jugement s'impose alors aux deux parties. Délai : 6 à 18 mois selon les juridictions.

Le recours au JAF allonge considérablement la procédure. Privilégiez la médiation notariale ou l'expertise contradictoire dans la mesure du possible.

Cas pratique

Cas pratique : Marie et Julien

Marie et Julien divorcent par consentement mutuel. Ils sont propriétaires en indivision (50/50) d'un appartement à Serris (77). Marie souhaite garder le bien et les enfants y restent scolarisés.

Valeur vénale (3 estimations)	340 000 €
Capital restant dû	165 000 €
Actif net	175 000 €
Soulte due à Julien (50 %)	87 500 €
Nouveau prêt Marie (soulte + CRD)	252 500 €
Frais d'acte et taxes (notaire + droit de partage)	~8 500 €
Financement total	~261 000 €

Marie a obtenu un prêt sur 20 ans via Trustiway, avec désolidarisation de Julien intégrée au montage. Durée totale de la procédure : 10 semaines.

Idées reçues

Mythes vs réalité

FAUX

« Je dois racheter à 100 % du prix du marché »

La soulte correspond à la part de l'autre, nette du crédit restant dû. Si le bien vaut 300 000 € et qu'il reste 100 000 € de crédit, la soulte est de (300 000 - 100 000) / 2 = 100 000 €, pas 150 000 €.

FAUX

« Si on est divorcés au tribunal, je n'ai plus rien à voir avec le crédit »

Le divorce ne rompt pas le contrat de prêt avec la banque. Tant que la désolidarisation n'est pas formalisée par un avenant bancaire ou un rachat de crédit, les deux ex-conjoints restent co-emprunteurs solidaires. La banque peut réclamer la totalité des échéances à l'un ou l'autre.

FAUX dans 80 % des cas

« Le notaire suffit, je n'ai pas besoin de banque »

Le notaire rédige l'acte de partage, mais il ne finance pas la soulte. Dans 80 % des cas, le co-indivisaire qui rachète doit obtenir un prêt immobilier pour payer la soulte et reprendre le capital restant dû à son nom seul.

FAUX

« Le rachat de soulte coûte 10 à 15 % du bien »

Les frais globaux sont bien inférieurs à une vente classique. S'ils représentent souvent l'équivalent de 7 à 8 % du montant de la soulte en pratique, la loi stipule que le notaire calcule ses émoluments sur la valeur globale du bien et l'État taxe l'actif net partagé. Sur une soulte de 100 000 €, comptez 7 000 à 8 000 € de frais, pas 30 000 à 45 000 €.

FAUX

« Une banque spécialisée donne forcément un meilleur taux »

Le taux dépend du profil emprunteur (revenus, apport, endettement, reste à vivre), pas du type de banque. Un courtier IOBSP met en concurrence les banques généralistes et spécialisées pour obtenir le meilleur taux selon votre dossier.

Procédure pas à pas

Les 7 étapes d'un rachat de soulte

Durée totale estimée : 8 à 12 semaines

Estimer la valeur vénale du bien

1-2 semaines

Faites réaliser 2 à 3 estimations immobilières (agences, notaire, expert). La valeur retenue sera la base de calcul de la soulte. Comptez 1 à 2 semaines.

Solliciter le notaire pour l'état liquidatif

2-3 semaines

Le notaire établit l'état liquidatif du régime matrimonial ou de l'indivision : il recense les actifs, les passifs, les récompenses éventuelles et calcule les droits de chacun. Comptez 2 à 3 semaines.

Vérifier la capacité d'emprunt monorevenu

48 h

Simulez votre capacité d'emprunt sur la base de vos seuls revenus, en intégrant la soulte à payer et le capital restant dû à reprendre. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % (HCSF). Délai : 48 h avec un courtier.

Lancer la mise en concurrence bancaire

2-4 semaines

Sollicitez plusieurs banques (ou passez par un courtier IOBSP) pour obtenir les meilleures conditions de financement : taux, durée, garantie, frais de dossier. Comptez 2 à 4 semaines.

Signer l'offre de prêt et l'acte de partage

2 semaines

Après acceptation bancaire, vous disposez d'un délai de réflexion légal de 10 jours (art. L313-34 C. consommation). Puis signature de l'acte de partage chez le notaire. Comptez environ 2 semaines.

Déblocage des fonds et versement de la soulte

Jour J

La banque débloque les fonds le jour de la signature chez le notaire. Le notaire verse la soulte à l'autre co-indivisaire et solde le crédit en cours le cas échéant.

Mainlevée et désolidarisation effectives

2-4 semaines

La mainlevée de l'hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers est publiée. L'ex-co-emprunteur est officiellement désolidarisé du crédit initial. Comptez 2 à 4 semaines post-acte.

Prêt·e à structurer votre rachat de soulte ?

Nos courtiers IOBSP analysent votre dossier et mettent en concurrence les offres bancaires.

Simuler mon rachat de soulte

Questions fréquentes

Vos questions sur le rachat de soulte

Les questions que se posent les emprunteurs avant de comparer.

Peut-on faire un rachat de soulte sans passer par une banque ?

Oui, si vous disposez d'une épargne suffisante pour payer la soulte comptant et solder le crédit restant dû. En pratique, moins de 20 % des rachats de soulte se font sans financement bancaire. La majorité des co-indivisaires passent par un nouveau prêt immobilier pour financer l'opération.

Combien coûtent les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Les frais de notaire pour un rachat de soulte comprennent les émoluments proportionnels de l'acte liquidatif (environ 1,1 % de la valeur du bien) et le droit de partage fiscal de 1,1 % (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2022). S'y ajoutent les frais de formalités et débours (quelques centaines d'euros). Au total, comptez environ 2,5 à 3 % de la valeur du bien.

Peut-on faire un rachat de soulte avant le divorce ?

Oui, c'est même souvent préférable. Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel (art. 229-1 C. civ.), la convention de divorce peut intégrer l'état liquidatif du régime matrimonial, ce qui simplifie la procédure. En revanche, dans un divorce contentieux, le juge aux affaires familiales (JAF) doit d'abord trancher la question du bien avant que le rachat de soulte puisse être finalisé.

Comment calcule-t-on une soulte en cas d'apport personnel inégal ?

Si les apports personnels initiaux sont inégaux, la soulte se calcule en tenant compte des quotes-parts réelles de chacun et non du 50/50 par défaut. Par exemple, si un conjoint a apporté 60 000 € sur un bien acheté 250 000 €, sa quote-part est proportionnellement plus élevée. Le notaire reconstitue les droits de chacun à partir du titre de propriété et de l'acte de prêt initial.

Une banque peut-elle refuser une désolidarisation ?

Oui. La banque n'a aucune obligation d'accepter la désolidarisation d'un co-emprunteur. Elle évalue la solvabilité de l'emprunteur restant seul et peut refuser si son taux d'endettement dépasse 35 % (recommandation HCSF). Dans ce cas, la solution est généralement de procéder à un rachat de crédit complet auprès d'une autre banque, ce qui éteint l'ancien prêt et désolidarise de fait l'ex-conjoint.

Le droit de partage de 1,1 % s'applique-t-il aux concubins ?

Oui. Le droit de partage de 1,1 % s'applique à tout partage d'un bien détenu en indivision, quel que soit le statut du couple : mariés, pacsés ou concubins. C'est un droit fiscal perçu par l'administration fiscale sur la valeur nette partagée, conformément à l'article 746 du CGI. Aucun régime particulier n'exonère les concubins de ce droit.

Combien de temps prend un rachat de soulte du début à la fin ?

Un rachat de soulte complet prend généralement entre 8 et 12 semaines. Ce délai couvre l'estimation du bien (1-2 semaines), l'état liquidatif notarié (2-3 semaines), la recherche de financement et mise en concurrence bancaire (2-4 semaines), la signature de l'offre de prêt (délai de réflexion légal de 10 jours) et l'acte de partage chez le notaire. La désolidarisation effective intervient 2 à 4 semaines après l'acte.

Peut-on faire un rachat de soulte en étant fiché FICP ?

C'est extrêmement difficile. Le fichage FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers, géré par la Banque de France) bloque l'accès au crédit bancaire classique. La plupart des banques refuseront le dossier. La seule option est de régulariser la situation FICP avant de lancer la procédure, ou de disposer de fonds propres suffisants pour financer la soulte sans emprunt.

9 dossiers de rachat de soulte sur 10 que nous voyons arriver chez Trustiway ont été mal préparés en amont, soit la valeur vénale est sous-évaluée par fierté, soit la capacité d'emprunt monorevenu n'a pas été testée. Résultat : 6 à 8 semaines perdues.

Prochaine étape

Faites étudier votre rachat de soulte par un courtier IOBSP

Trustiway, courtier IOBSP inscrit à l'ORIAS sous le n° 23000854, finance les rachats de soulte via ses 30+ banques partenaires. Étude gratuite, sans engagement, réponse sous 24 h ouvrées.

Simuler mon rachat de soulte

ORIAS 23000854 · Régulé ACPR · Niveau III IOBSP

Guides associés

Continuez votre lecture

Rachat de crédit après succession

Comment financer le rachat de la part d'un bien hérité en indivision successorale.

Lire le guide

Rachat de crédit — la solution Trustiway

Regroupez vos prêts en une seule mensualité optimisée et baissez votre taux d'endettement sous le seuil HCSF.

Lire le guide

Rachat de crédit et prêt travaux

Financer ses travaux quand les banques refusent un crédit classique, via un rachat avec trésorerie intégrée.

Lire le guide

Tous nos services de rachat de crédit

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Trustiway Finance, SASU au capital de 1 000 €, RCS Meaux 915 094 684, Siège social : 22 mail Albert 1^er, 77700 Serris.

Courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), ORIAS n° 23 000 854, Vérification ORIAS.

Sous le contrôle de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), 4 place de Budapest, 75436 Paris Cedex 09.

Cabinet régulé · Vérifiable

Trustiway, courtier IOBSP & COA, immatriculé ORIAS et placé sous le contrôle de l'ACPR (Banque de France).

Crédit · COBSP

Trustiway Finance

SASU, RCS Meaux 915 094 684. Inscrite ORIAS sous le numéro 23 000 854, statut Courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP).

Vérifier sur orias.fr

Assurance · COA

Trustiway Assurance

SAS, RCS Paris 882 698 640. Inscrite ORIAS sous le numéro 20 003 367, statut Courtier en assurance (COA), régie par le Code des Assurances.

Vérifier sur orias.fr

Les deux entités sont placées sous le contrôle de l' Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) , adossée à la Banque de France, 4 place de Budapest, 75009 Paris. Activités exercées dans le respect du Code monétaire et financier et du Code des assurances.

COA COBSP MOBSP MIA